Respuesta: 5 Averías Comunes y Quién las Paga
Si tienes prisa, aquí tienes el resumen. Si quieres entender por qué y blindarte ante tu casero, sigue leyendo.
| Averia | ¿Quien paga? | Base legal |
|---|---|---|
| 🔥 Caldera rota (uso normal, +5 anos) | CASERO | Art. 21 LAU |
| 🚿 Grifo que gotea (junta desgastada) | INQUILINO | Art. 21.4 LAU |
| 💧 Humedades por filtracion exterior | CASERO | Art. 21.1 LAU |
| ❄ Aire acondicionado incluido en contrato | CASERO | Art. 21 LAU |
| 🪟 Persiana rota por uso normal | AMBIGUO | Jurisprudencia |
Aviso antes de continuar
Esta tabla es orientativa. La clave siempre está en el contrato firmado, el inventario inicial y la causa concreta de la avería. Más abajo te explico cada caso con detalle.
El Artículo 21 de la LAU: Tu Escudo Legal
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos es tu biblia en esto. El Artículo 21 establece el reparto de responsabilidades de forma clara.
Vamos por partes:
Artículo 21.1 — La obligación grande: conservación y habitabilidad
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Traducción al español de verdad: si algo se rompe y afecta a que puedas vivir dignamente en el piso, es problema del casero. Sin excusas. Sin subida de renta.
¿Qué significa «condiciones de habitabilidad»?
Los tribunales han interpretado esto de forma amplia: incluye calefacción, agua caliente, instalaciones eléctricas seguras, ausencia de humedades estructurales y todo aquello sin lo que el piso no cumple su función básica de ser habitable.
Artículo 21.2 — Urgencias: puedes actuar tú mismo
Si la reparación es urgente para evitar un daño mayor o una molestia grave, el inquilino puede realizar la reparación de inmediato y exigir el reembolso al casero, siempre que lo comunique con carácter previo.
Consejo:
Practica antes de actuar. Avisa siempre al casero por escrito (WhatsApp o email) antes de llamar al fontanero. Ese mensaje es tu prueba de que diste la oportunidad de actuar al casero y él no lo hizo.
Artículo 21.3 — Obras por terceros: tú avisas, ellos actúan
Si la reparación necesaria viene de daños causados por un tercero (vecinos, comunidad), el casero también está obligado a gestionarla. No puedes quedarte sin agua caliente porque el vecino de arriba tenga una gotera. Eso es problema del casero ante ti, independientemente de con quién tenga que pelearse él después.
Artículo 21.4 — Las pequeñas reparaciones: aquí sí pagas tú
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Esta es la única excepción. Y tiene un límite implícito que los tribunales han ido delimitando con los años.
La Regla de los 150 Euros: Qué Es y Por Qué la Usan los Tribunales
Aquí viene lo importante: el Art. 21.4 habla de «pequeñas reparaciones» pero no define qué es «pequeño». La ley no pone ninguna cifra.
Entonces, ¿quién lo ha decidido?
Los tribunales españoles, especialmente las Audiencias Provinciales, han ido construyendo una jurisprudencia consolidada que usa como referencia orientativa la cifra de 150 euros.
Por encima de esa cantidad, la reparación deja de ser «pequeña» y pasa a ser responsabilidad del casero salvo que el daño lo haya causado el inquilino.
⚠️ Matiz legal importante
Esta cifra NO está en ninguna ley. Es una construcción jurisprudencial basada en criterios de proporcionalidad y sentido común.
No es un límite absoluto: hay sentencias que aplican 100€ y otras que llegan a 200€. Pero 150€ es el criterio más usado como punto de referencia.
| Tipo | Importe orientativo | Ejemplos |
|---|---|---|
| Pequeña reparación (inquilino) | < ~150 € | Junta grifo, bombilla, mecanismo cisterna, pequeños arreglos |
| Reparación ordinaria (casero) | > ~150 € o estructural | Caldera, instalación eléctrica, fontanería empotrada, humedades |
El criterio real que usan los jueces no es solo el dinero. Es la combinación de tres factores:
- Importe de la reparación (referencia: ~150€)
- Causa: ¿desgaste normal o mal uso?
- Función: ¿afecta a la habitabilidad o es un elemento accesorio?
Si tus respuestas apuntan a «pequeña» o «mal uso», pagas tú. Si alguno rompe el criterio, pagas el casero.
Averías Comunes: El Veredicto Final
Aquí no vas a encontrar un «depende» sin más. Vas a encontrar la interpretación general de los tribunales con sus matices reales.
Guárdatela.
| Avería | Veredicto | Condición clave | Lo que dicen los tribunales |
|---|---|---|---|
| 🔥 Caldera | CASERO | Avería por vejez o fallo técnico | Si tiene más de 10-12 años o falla por desgaste, es del casero sin discusión. Si el inquilino no hizo el mantenimiento anual obligatorio (revisión de gas), la cosa cambia. |
| 💧 Humedades | CASERO (casi siempre) | Origen en estructura o exterior | Humedad por filtración de fachada, cubierta o tuberías empotradas: casero. Humedad por condensación por falta de ventilación del inquilino: zona gris, pero tribunales tienden a repartir responsabilidad. |
| 🥶 Electrodomésticos | CASERO (avería) / INQUILINO (mal uso) | ¿Está en el inventario del contrato? | Si el electrodoméstico figura en el inventario y se avería por desgaste, es del casero. Si el inquilino lo rompe por mal uso, es del inquilino. Sin inventario: el casero tiene muy difícil probarlo. |
| 🚿 Grifos y cisternas | INQUILINO (pequeñas) / CASERO (instalación) | Importe y tipo de avería | Cambiar una junta o un mecanismo de cisterna (<150€): inquilino. Sustituir la instalación completa de fontanería o avería en tubería empotrada: casero. |
| 🪟 Persianas | AMBIGUO | Causa de la rotura | No hay consenso claro en tribunales. Si la cinta se rompe por uso diario normal, hay sentencias en ambas direcciones. Lo más habitual: el casero asume el mecanismo, el inquilino la cinta si es desgaste puro. |
| 🎨 Pintura | CASERO (tras 5+ años) | Tiempo transcurrido y estado | Pintar cada 5-7 años es desgaste normal que asume el casero. Si el inquilino ha pintado paredes de negro o ha causado daños, él paga. Los tribunales son claros: la pintura de mantenimiento no es obligación del inquilino. |
| 🔒 Cerradura | INQUILINO (pequeña) / CASERO (estructural) | Causa y coste | Cambiar un bombín desgastado (<150€): inquilino. Puerta que no cierra bien por deformación del marco o estructura: casero. |
El matiz que cambia todo: el inventario del contrato
Si el electrodoméstico, el aire acondicionado o cualquier elemento no figura en el inventario firmado en el contrato, el casero tiene una posición muy débil para reclamar su mantenimiento al inquilino o para imputarle el coste de su avería. Sin inventario, sin prueba.
Esto también funciona al revés: si el inventario recoge el estado inicial del elemento, y ese estado era deficiente, el casero no puede imputarte su avería posterior.
¿Qué Hacer Si el Casero Se Niega a Arreglarlo?
El casero ignora tu llamada. O te dice que «eso es cosa tuya». O promete arreglarlo y no aparece nadie.
Aquí está el protocolo correcto, paso a paso:
Paso 1 — Aviso por escrito (WhatsApp o email)
Nunca avises solo de palabra. Manda un mensaje escrito con:
- Descripción concreta de la avería.
- Fecha en que se produjo.
- Petición expresa de reparación con plazo razonable (7-10 días para no urgentes, inmediato para urgencias).
- Referencia al Art. 21 LAU si el casero pone pegas.
El WhatsApp tiene valor probatorio en España si se presenta correctamente (mediante acta notarial o como prueba digital en juicio). No subestimes este paso.
Paso 2 — Burofax si no hay respuesta (Días 7-14)
Si el casero no responde o se niega, envía un burofax. Esto eleva la presión legalmente: el casero sabe que tienes prueba fehaciente del requerimiento y de su negativa.
Contenido del burofax:
- Descripción de la avería y fecha de comunicación inicial.
- Referencia expresa al Art. 21.1 LAU.
- Plazo de 10 días hábiles para proceder a la reparación.
- Aviso de que, transcurrido el plazo, procederás a la reparación por cuenta propia y descontarás el importe de la renta.
Paso 3 — Reparación por cuenta propia y descuento de renta
El Art. 21.2 LAU permite al inquilino realizar reparaciones urgentes y reclamar su coste al arrendador. Sin embargo, descontarlo directamente de la renta es una práctica de alto riesgo legal que los tribunales no siempre avalan de forma automática.
Riesgo real: el casero puede iniciar un procedimiento de desahucio por impago si descontaste sin seguir el procedimiento correcto. No lo hagas sin haber agotado los pasos previos y sin tener documentación de todo el proceso.
Si decides proceder con el descuento, hazlo así para minimizar el riesgo:
- Conserva todas las facturas y presupuestos de la reparación.
- Notifica al casero por burofax ANTES de hacer el descuento, indicando el importe exacto.
- Paga la renta restante (renta total menos coste reparación) en el plazo habitual.
- Envía justificante de pago parcial junto con la factura de la reparación.
- Guarda absolutamente todo: mensajes, facturas, burofaxes, transferencias.
Paso 4 — Denuncia ante organismos de consumo o vía judicial
Si el casero inicia acciones legales o el conflicto escala, tienes dos vías:
- Denuncia ante la Oficina Municipal de Vivienda o la Agencia de Vivienda de tu Comunidad Autónoma. Es gratuita y puede servir como mediación.
- Juicio Verbal en el Juzgado de Primera Instancia para cantidades hasta 15.000€. Sin abogado obligatorio hasta 2.000€.
Gana la Guerra Antes de que Empiece
El 80% de los conflictos por reparaciones se libran en el terreno de la prueba, no de la ley. La ley casi siempre está de tu lado. El problema es demostrarlo.
La única herramienta que neutraliza el 90% de los conflictos futuros es un inventario fotográfico detallado firmado por ambas partes en el momento de la firma del contrato. Cada habitación, cada electrodoméstico, cada grifo, cada mancha preexistente. Con fotos fechadas.
Antes de firmar el contrato o el mismo día de la entrega de llaves, haz un recorrido fotográfico completo del piso. Manda las fotos por email al casero con el texto:
«Adjunto fotos del estado del piso en la fecha de entrada». Su silencio equivale a aceptación.
Ese email vale más que cualquier cláusula del contrato cuando llegue el momento del conflicto.
Aviso legal: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Está basado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su redacción vigente. La jurisprudencia citada refleja tendencias generales de Audiencias Provinciales españolas; cada caso concreto puede tener particularidades que lo modifiquen. Para situaciones específicas, consulta con un abogado especializado en arrendamientos urbanos. |